Kommunen «glemte» egen reguleringsplan

Malvik kommune må gjøre nytt vedtak etter feilaktig å ha gitt bygge- og brukstillatelse for en enebolig i Smiskaret.

Fylkesmannen i Trøndelag har opphevet Malvik kommunes vedtak om tillatelse til oppføring av enebolig med utleiedel på en eiendom i Smiskaret.

Kommunen la til grunn at tiltaket var i tråd med gjeldende reguleringsplan, og det ble følgelig gitt tillatelse til det omsøkte tiltaket.

Vedtaket ble påklaget av naboen, men kommunen tok ikke klagen til følge.

Etter en gjennomgang av saken har Fylkesmannen funnet at det gjelder to ulike reguleringsplaner for den omsøkte eiendommen, hvor kommunen kun har vært oppmerksom på én av disse.

Videre er det omsøkte tiltaket delvis tenkt plassert på et område som i reguleringsplanene er regulert til friområde. Oppføring av enebolig er ikke i tråd med dette formålet, og tillatelse til tiltaket er følgelig betinget av at det gis dispensasjon fra formålet i plan.

All den tid kommunen har lagt til grunn at tiltaket er i tråd med plan, og ikke vært oppmerksom på at det er to reguleringsplaner som gjelder, er det klart at vedtaket lider av rettsanvendelsesfeil.

Disse feilene medfører at kommunens vedtak blir å anse som ugyldig, og saken må tilbake til kommunen for ny behandling, har Fylkesmannen vedtatt.

En glipp

Virksomhetsleder for Areal og Samfunnsplanlegging i Malvik kommune, Frank Johansen, mottok vedtaket fra Fylkesmannen like før påske.

– Vi har mottatt vedtaket fra Fylkesmannen og forholder oss selvsagt til dette, sier Johansen.

– Vi har forholdt oss til et tidligere vedtak i bygningsrådet. Dessverre har det vært en glipp i reguleringsplanen fra slutten av 1990-tallet.

– Nå må vi legge fram saken på nytt til politiske behandling, men det skal vel mye til om det blir noen endring på det opprinnelige vedtaket, sier Frank Johansen.

Dette er saken:

  • I mai 2016, søker Vika Plan Arkitekter på vegne av tiltakshaver, om tillatelse til oppføring av enebolig med utleiedel på eiendommen i Smiskaret 42 i Malvik kommune. Eneboligen var tenkt oppført i tre plan, det vil si sokkel-, hoved- og loftplan, og var oppgitt å ha et bruksareal på 246,3 m2. Boligen skulle ha saltaksløsning hvor den gjennomsnittlige mønehøyden var oppgitt til 7,4 meter.
  • Den 30. april 2016 fremmet eier av naboeiendommen Smiskaret 40, nabomerknad til tiltaket. Det ble anført at verdien av hans eiendom ville forringes i betydelig grad som følge av de skisserte byggeplanene, da totalinntrykket av huset var at det ville bli svært ruvende / dominerende i forhold til øvrig bebyggelse i området. I tillegg ble det anført at solforholdene på hans eiendom ville svekkes. Videre ble det stilt spørsmålstegn ved om regler om arealutnyttelse og krav til areal per boenhet etc. var oppfylt, når det nå ble tre boenheter på eiendommen.
  • Søknaden ble behandlet i kommunen den 6. juni 2016, og det ble gitt tillatelse til tiltaket på gitte vilkår. Nabomerknadene ble ikke kommentert. På bakgrunn av denne feilen ble det den 29. juli 2016 fattet vedtak om stopp, hvor kommunen påpekte at nabomerknadene ikke var vedlagt søknaden. Det ble informert om at alt arbeid på eiendommen måtte settes i bero inntil nytt vedtak var fattet. Samtidig ble det bemerket at befaring på eiendommen hadde vist at det var igangsatt gravearbeider, uten at vilkårene for igangsetting var etterkommet, og at dette ble betraktet som ulovlig igangsatt arbeid.
  • Den 3. august 2016 ble søknaden behandlet på nytt, og det ble igjen gitt igangsettingstillatelse til det omsøkte tiltaket. Kommunen fant at tiltaket var i tråd med gjeldende reguleringsplan for Smiskaret, stadfestet 3. november 1986. Nabomerknadene ble kommentert, men ikke tatt til følge.
  • Vedtaket ble påklaget av naboen den 29. august 2016. Klagen knyttet seg for det første til høyden på den omsøkte eneboligen. For det andre var det et moment i klagen hvor kommunen ble bedt om å ta ansvar for å forebygge setningsskader på klagers hus, i forbindelse med bruk av tunge kjøretøy og lignende i byggeprosessen. Til sist ble det knyttet spørsmålstegn vedrørende om det var dimensjonert med biloppstillingsplass for utleieleiligheten.
  • Klagen ble behandlet av kommunen den 11. januar 2018, og kommunen opprettholdt vedtaket fra 3. august 2016. Det ble bemerket at tiltakshaver hadde valgt å ferdigstille boligen, og at ferdigattest var gitt i oktober 2017.
  • Saken ble den 16. januar 2018 oversendt Fylkesmannen i Trøndelag for endelig klagebehandling.

Ugyldig vedtak

For den omsøkte eiendommen gjelder både to ulike reguleringsplaner for Smiskaret, vedtatt henholdsvis 3. november 1986 og 4. februar 1987, samt kommuneplanens arealdel, vedtatt 20. juni 2011.

Plan- og bygningsloven § 1-5 regulerer virkningen av ulike planer. Av bestemmelsens andre ledd fremgår at «Ny plan eller statlig eller regional planbestemmelse går ved eventuell motstrid foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen eller statlig eller regional planbestemmelse».

Utgangspunktet etter denne rettsvirkningsbestemmelsen er at nyeste plan gjelder, i dette tilfellet kommuneplanens arealdel. Imidlertid gjelder dette kun såfremt ikke «annet» er fastsatt i ny plan.

I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel punkt 2.1 fremgår at «Regulerings- og bebyggelsesplaner vedtatt før 01.07.2010 skal fortsatt gjelde med unntak av de tillegg og presiseringer som følger av følgende bestemmelser: fortetting – minste uteoppholdsarealer -parkeringsbestemmelser- båndlagte områder». Med andre ord vil de to reguleringsplanene for Smiskaret gjelde.

Det er klart at oppføring av en enebolig er «i strid med» formålet friområde. Tillatelse til tiltaket er følgelig betinget av at det gis dispensasjon fra dette i medhold av plan- og bygningsloven § 19-2.

Vedtak: Malvik kommunes vedtak av 3. august 2016, jf. sak 305/16, om byggetillatelse for enebolig på eiendommen 46/282 i Malvik kommune, oppheves som ugyldig.